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最初の契約時はきちんとしても、常にその部屋を見張っているわけではないので、なかなか、使用状況がつかめない。
ある人が借りて、実際にはまったく違った人が使っていてもなかなかわからないものだ。
しかし、これは明らかに契約違反なので、直ちに「契約の解除」になるのが契約上の取り決めだ。
民法61 2条でも、このような「無断転貸」は契約の解除に当たると規定している。
だから、本来ならば契約解除すべきである。
とはいっても、世の中はすべて杓子定規にいかないこともある。
契約上は違反だが、賃料がきちんと入っている時には、そのまま認めることもある。
さらに入居者がやむを得ない事情で一時的に使用している場合には、直ちに退去させることはできない。
いずれにせよ、家賃も支払わない、誠意がない－などの重大な問題点があることが、契約の解除の要因になる。
無断転貸は契約違反だが、背信行為がなければそのまま認めるケースもある。
すべてが契約解除に怠るわけで 民法第6 12条により、賃貸借契約を解除できる
乙の身内の場合.一時的な場合.やむを得ない事情がある場合首信行為にはならず、契約が解除できない場合がある
今のアパート事情では、古くなった物件は入居者が限られるので、空室率が高くなる。
それでは固定資産税などの経費がかかるだけで、土地の利用効率が悪い。
こんなときは、新しい建物に建て替えるのが賢明である。
立地さえ問題なければ、今まで入居している人に立ち退いてもらって、新たにアパートを建てることになる。
この場合、新しい借地借家法では、正当事由を補完する形で、「立ち退き料」を支払うことになっている。
なぜならば、現入居者には何の関係もないアパートの取り壊しであり、いわば生活のリズムを一方的に破壊されることになる。
「居住権」という憲法で認められた権利を、「立ち退き料」を払うことで引っ込めてもらうわけだ。
現入居者は拒否もできるが、新しい借地借家法では、両者のバランスを考える要素が強く、立ち退き料は居住権の代わりになるだろう。
立ち退き料は「居住権」を入居者から買い取る意昧がある。
一般的な相場で合意に達すれば、入居者はいたずらに拒否はできない。
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